Corretor de Imóvel e o Direito Imobiliário: Dúvidas Comuns

Corretor de Imóvel, conhecimentos essenciais para o sucesso no mercado imobiliário, vamos lá

No dinâmico e competitivo mercado imobiliário, os corretores desempenham um papel crucial ao ajudar compradores e vendedores a realizarem transações seguras e eficientes. Para alcançar o sucesso nessa área, é fundamental possuir conhecimentos sólidos em Direito Imobiliário, uma vez que esse ramo do direito regulamenta as relações jurídicas envolvendo propriedades.

Uma compreensão aprofundada do Direito Imobiliário capacita os corretores a oferecer um serviço diferenciado aos seus clientes. Ao dominar os aspectos legais relacionados a transações imobiliárias, os corretores podem orientar seus clientes de forma mais precisa, reduzindo riscos e evitando problemas.

Corretor de imóveis pode ser profissional autônomo, associado ou empregado?

O corretor pode trabalhar de forma autônoma, sem estar vinculado a ninguém e a nenhuma imobiliária. Também pode ter vínculo com uma, ou com mais de uma imobiliária ou, ainda, ser empregado em uma imobiliária.

Mas atente-se: caso haja contrato assinado e a imobiliária exija exclusividade, o corretor deverá limitar-se a trabalhar em favor daquela empresa apenas. Dependendo da oferta feita ao corretor, é possível trabalhar como associado em uma imobiliária, sem deixar de trabalhar de forma autônoma ou de fazer parceiras com outros colegas ou com outras imobiliárias.

É claro que a escolha da forma de atuação depende de vários fatores, como: fase e preparação profissional, experiência, contatos/carteira de clientes, remuneração (trabalhando como empregado ou associado, não receberá o valor integral das comissões), estrutura, acervo de oportunidades etc. Não existe certo ou errado, tanto que essas possibilidades de atuação estão previstas na lei que regula a profissão do corretor de imóveis (Lei 6.530/78). A escolha depende da fase profissional e das oportunidades que surgirem

Quais as obrigações que a lei impõe ao corretor de imóveis?

Quantas vezes você já escutou que a obrigação do corretor é de RESULTADO? Ou seja, que o corretor somente vai receber se conseguir fechar o negócio.

Diz aí: já escutou algo parecido, certo? Pois bem, essa palavra “resultado” aparece no artigo 725 do Código Civil e significa que a obrigação do corretor é atingir o resultado combinado com o cliente, seja ele compra, venda, locação, permuta etc.

Além da obrigação de resultado, o corretor também precisa prestar atenção em outras duas obrigações que estão no artigo 723 do Código Civil:

A) A obrigação de intermediar o negócio com diligência e prudência; e
B) A obrigação de prestar todas as informações e todos os esclarecimentos sobre a segurança e os riscos do negócio ao cliente, de forma espontânea.

Então, você pode pensar: mas o que seria agir com diligência e prudência? Quais seriam todas essas informações que precisam ser passadas ao cliente?

Os Tribunais, após julgarem várias situações que questionavam exatamente essas dúvidas, entenderam que não basta somente localizar o imóvel desejado pelo cliente e, pronto, fechar o negócio.

É necessário tomar outras atitudes, como solicitar a matrícula atualizada do imóvel, verificar a existência de ônus no imóvel, como: hipoteca, penhora, alienação fiduciária não quitada, entre outros; verificar a existência de dívidas relacionadas ao imóvel e as pessoas envolvidas no negócio, investigar a atual situação das partes envolvidas, incluindo o marido/a esposa e o companheiro/a companheira. Ou seja, precisa fazer uma investigação completa sobre a situação do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação, passar um pente fino, para evitar prejuízos ao cliente e, principalmente, para evitar a responsabilização do corretor de imóveis, caso o cliente tenha algum prejuízo.

Qual a responsabilidade civil do Corretor de Imóvel ?

Lembra das obrigações do corretor de imóveis? Então, se elas não forem cumpridas, o corretor poderá ser responsabilizado e poderá responder por perdas e danos.
Perdas e danos é uma expressão que o “povo do Direito” usa para se referir a um prejuízo, que pode ser material ou moral (sabe aquele famoso “danos morais”? É esse mesmo). Responder por perdas e danos significa que se, em razão de uma ação ou da falta de uma ação do corretor, como, por exemplo: omitir uma informação sobre o negócio, deixar de analisar um documento importante, como a matrícula atualizada, o cliente tiver um prejuízo, o corretor precisará arcar com este prejuízo.

Mas, para que o corretor arque com esse prejuízo, é necessário que o cliente prove que esse prejuízo aconteceu por culpa do corretor de imóveis. Em outras palavras, se o corretor for negligente e não analisar toda a documentação do imóvel e das partes envolvidas no negócio e, por isso, o negócio fracassar e o cliente perder dinheiro, ele vai poder exigir que o corretor arque com o prejuízo que ele sofreu.

Por outro lado, se o corretor for diligente e sempre verificar se existem pendências ou irregularidades referentes ao negócio que o cliente deseja e, principalmente, alertá-lo, não poderá ser responsabilizado.

DICA: ainda que o cliente queira prosseguir com o negócio, é importante que o corretor se proteja por meio da elaboração de um termo de ciência, que deverá ser assinado pelo cliente, justamente para comprovar que ele foi alertado sobre os riscos do negócio e que, mesmo assim, decidiu prosseguir.

A intermediação pode ser realizada por mais de um corretor ou por apenas um corretor, com exclusividade?

A intermediação pode ser feita das duas formas.

1- Um time de corretores pode trabalhar em prol de uma negociação, sendo cada um deles remunerado em porcentagens iguais.
Por exemplo, seis corretores trabalharam para realizar a venda de um determinado imóvel, no valor de R$ 100.000,00. Concluíram a venda e alcançaram o resultado. Como remuneração, receberam 6% sobre o valor do imóvel, ou seja, R$ 6.000,00. Então, cada um dos seis corretores
receberá R$ 1.000,00 pelo trabalho realizado.

Claro que nem sempre a divisão acontece desse jeito. Em regra, é isso que o Código Civil, no artigo 728, diz.

Mas, é possível ajustar o percentual de pagamento de acordo com outros fatores, como:

A) parâmetros de mercado (naquela região, como a divisão da remuneração costuma ser feita);
B) parâmetros da imobiliária (como funciona naquela imobiliária);
C) acordo com os colegas envolvidos.

2- Por outro lado, o cliente pode preferir a contratação exclusiva de um corretor ou de apenas uma imobiliária. Nesse caso, a remuneração será paga de forma integral ao corretor ou a imobiliária, e este fará a divisão com os parceiros envolvidos. Essa possibilidade de contratação exclusiva está prevista no Código Civil, nos artigos 726 e 727, que, em resumo dizem o seguinte:

• Artigo 726: se o negócio for fechado sem a intermediação do corretor, ele não será remunerado. Mas, se o cliente contratou um corretor ou uma imobiliária, com exclusividade, ainda que o negócio seja fechado sem o auxílio profissional, o cliente deverá pagar a remuneração, a não ser que o corretor ou a imobiliária não tenham feito nada.
• Artigo 727: aqui temos duas possibilidades: 1. a exclusividade pode ser ajustada por um prazo determinado, por exemplo, 04 meses. Se passar
  esse prazo e o cliente fechar negócio, não precisará pagar a remuneração do corretor. Porém, se o cliente fechar o negócio depois do prazo de exclusividade, em razão do trabalho feito pelo corretor, por exemplo, com alguém com quem o corretor estava negociando há um tempo, deverá pagar a remuneração; 2. se não for estabelecido um prazo de exclusividade do serviço e se o cliente dispensar o corretor e, em seguida, fechar o negócio com alguém com quem o corretor estava negociando, deverá pagar a remuneração.

Uma dica importante para comprovar as negociações com pessoas interessadas é fazer um termo de cancelamento da exclusividade, incluir o nome e contato dos interessados agenciados e pedir para o cliente assinar.

Assim, será mais fácil para comprovar que se o negócio foi concluído devido ao seu esforço e que, portanto, a remuneração é devida.

 

Intermediação realizada e negócio fechado, como proceder com o contrato de compra e venda?

Após fechado o negócio, o primeiro passo é fazer uma due diligence, antes, inclusive, de efetivamente aconselhar o cliente a assinar o contrato.

Due diligence significa diligência devida. No Direito Imobiliário, o objetivo dessa diligência é investigar a situação do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação, a partir de vários documentos e também da lei, para verificar se há algum problema que precisa ser resolvido, por exemplo, uma dívida de IPTU pendente, a penhora do imóvel, um marido ou uma esposa que foi escondido durante a negociação

Em resumo, é preciso passar um pente fino no negócio e analisar a matrícula atualizada do imóvel, dívidas relacionadas ao imóvel, inclusive de tributos (IPTU, taxa de lixo, taxa de iluminação, dívidas com a Receita Federal, Estadual ou Municipal), regularidade da construção, situação pessoal e financeira do vendedor e do comprador (será que o vendedor pode realmente vender o imóvel? Será que o comprador tem nome limpo para comprar o imóvel?) etc.

Vale ressaltar que o levantamento junto a Prefeitura deve ser feito junto ao municipio que o imóvel está localizado ou seja, no caso de São Paulo e importante lembrar que no caso de Casas ou Imóveis comerciais pode haver multas que devem ser solicitadas antes do fechamento da transação

Essa investigação é extremamente importante para reduzir o risco da aquisição, porque a aquisição de um imóvel é um investimento considerável, que precisa de segurança para ser feito com tranquilidade.

A intenção não é travar o negócio. Pelo contrário! É apresentar o panorama do negócio, verificar se ele é viável e seguro e sugerir soluções caso existam problemas que podem ser resolvidos para viabilizar a assinatura do contrato.

Pode ser que não seja possível vencer os problemas apresentados, porque, infelizmente, nem sempre é possível. Então, nesse caso, restará apenas desaconselhar o negócio. Por isso, é muito importante fazer essa investigação, inclusive para evitar uma responsabilização – um processo –
no futuro.

Como e por que é importante solicitar matrícula atualizada do imóvel?

A matrícula é o documento mais importante em qualquer negócio imobiliário. Então, nunca esqueça de perguntar se o cliente tem a matrícula atualizada do imóvel ou ofereça a ele a possibilidade de solicitar esse documento. A matrícula precisa ser atualizada! E quando a gente fala atualizada quer dizer com, no máximo, 30 dias. Ou seja, não tem como aceitar aquele papel amarelado que o cliente tem guardado

O que a matrícula mostra?

• descrição e o tipo de imóvel;
• quem é o proprietário do imóvel;
• se o imóvel pertence a mais de uma pessoa(casamento, sucessão, condomínio);
• número de contribuinte municipal, número do cadastro rural, número do cadastro na SPU (imóveis de marinha),entre outros números importantes;
• averbação de construção na matrícula;
• se há contrato averbado ou registrado, com cláusula de locação vigente;
• se há promessa de compra e venda anterior averbada;
• se o contrato foi dado em garantia real de um empréstimo ou financiamento, com alienação fiduciária;
• se há registro de servidão, anticrese e demais direitos reais de uso sobre coisa alheia;
• se há usufruto registrado;
• se houve venda de ascendente para descendente, com anuência dos demais descendentes;
• registro de ações judiciais (averbação premonitória) e penhoras;
• Restrições legais e convencionais.

Tudo isso pode ser feito de forma eletrônica e online porque muitos dos documentos são digitais, quer saber mais sobre: O que é Documento Digital, Digitalizado, Nato Digital, Certificado Digital, Assinatura Digital?

Mas, se o cliente não tem a matrícula atualizada, onde é possível solicitar esse documento?

Você tem duas opções:

1. No Cartório de Registro de Imóveis onde está localizado o imóvel. Obs.: em algumas cidades, como São Paulo, há mais de um Registro de Imóveis. Então, é necessário verificar qual é o Cartório responsável pelo imóvel que está sendo negociado.
2. Aqui no nosso site mesmo , acesse: https://www.certidaonc.com.br/. Basta acessar, escolher o na barra de pesquisa: Matricula Atualizada São Paulo, fazer o cadastro caso você não tenha, fazer a solicitação (tenha em mãos o número da matrícula e o Cartório) e fazer o pagamento. Normalmente, a matrícula é disponibilizada entre 4 e 8 horas ou, no máximo, em 48 horas.

Diferença entre promessa de compra e venda, compromisso de compra e venda, escritura pública de compra e venda e cessão de direitos?

Promessa de compra e venda

É um contrato preliminar que pode ser elaborado por instrumento particular ou público (escritura pública). É retratável e revogável, ou seja, pode ser desfeito, e pode depender de uma condição futura e incerta, por exemplo: se eu vender 500 sacos de soja até o mês de setembro, concluímos o negócio.

Compromisso de compra e venda

É um contrato que também pode ser elaborada por instrumento particular ou público (escritura pública). É irretratável e irrevogável, ou seja, não pode ser desfeito. É o contrato utilizado na rotina dos corretores, especialmente quando há algum impeditivo para a operacionalização direta do contrato definitivo, ou seja, da escritura pública, como o pagamento
parcelado do valor do imóvel. Nesse contrato, a condição para elaboração do contrato definitivo é
futura e certa.

Contrato de compra e venda

É o contrato definitivo, no qual o objeto principal é efetivamente a compra e venda, ou seja, não há um evento futuro, certo ou incerto, do qual o negócio dependa. Se for de imóvel de valor acima de 30 salários-mínimos nacionais deverá, obrigatoriamente, ser feito por escritura pública (artigo 108 do Código Civil) ou por instrumento particular que tenha força de escritura pública, como os contratos de financiamentos feitos pelas instituições financeiras.

Escritura pública

É um documento público, escrito (lavrado) pelo Tabelião de Notas. Esse documento tem fé pública, ou seja, até que se prove o contrário, o que está escrito ali é verdade. A escritura pública é muito utilizada para documentar a compra e venda de imóveis, mas também pode ser usada para outros fins, como a instituição de usufruto, para doação, nos procedimentos de divórcios e inventários, enfim

 

Cessão de direitos

Também pode ser realizada por documento particular ou por escritura pública. Aqui, o objeto do negócio é a transmissão dos direitos e das obrigações de uma pessoa para outra. Por exemplo: José morreu e deixou um imóvel de herança para seus 04 herdeiros. Os herdeiros têm interesse em vender o imóvel, porém não tem dinheiro para fazer o inventário (aliás, tome cuidado: a compra ou a venda de imóvel em nome de pessoa falecida precisa ser regularizada por meio de inventário). Nesse caso, os herdeiros poderão ceder os direitos e as obrigações que possuem sobre o imóvel para quem deseja comprar o bem, por escritura pública (não pode ser por contrato particular). Então, a pessoa que deseja adquirir o bem, será o cessionário, ou seja, quem vai receber os direitos e as obrigações, e deverá fazer o inventário para poder adjudicar (pegar para si) o imóvel e passa-lo para seu nome. Caso contrário, se a cessão for feita por simples contrato particular, a pessoa adquirirá apenas direitos e não será proprietário do imóvel.